WEBINAR IBDIC:
“PRINCIPAIS IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA PARA AS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS”
Geraldo Valentim Neto, Livia de Carli Germano e Rodrigo Dias
Data do evento: 10 de junho de 2025
1. Introdução
A Reforma Tributária inaugura uma nova lógica de incidência para a tributação indireta no Brasil, baseada no modelo do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA). O setor imobiliário é diretamente impactado por essas mudanças, tanto no que se refere às operações de venda, locação e incorporação de imóveis, quanto às operações estruturadas que envolvem a participação de instituições financeiras.
O webinar realizado em 10 de junho de 2025, dedicado ao exame desses impactos, contou com exposições de Rodrigo Dias, responsável por apresentar os fundamentos gerais da reforma e seus reflexos mais amplos sobre o setor imobiliário, de Livia Germano, que concentrou sua análise nas operações financeiras vinculadas a bens imóveis, com especial enfoque nos temas da neutralidade tributária, da incidência e da sistemática de créditos do IBS e da CBS, e com a moderação de Geraldo Valentim, coordenador do Comitê Tributário do IBDIC.
O presente texto consolida e sistematiza os principais pontos debatidos no evento, tendo sido elaborado e atualizado em abril de 2026 (antes da publicação do Regulamento do CGIBS), de modo a refletir o estado atual da legislação e das discussões técnicas em torno da Reforma Tributária.
2. Estrutura Geral da Reforma Tributária e Impactos no Setor Imobiliário
Rodrigo Dias iniciou o debate contextualizando a Reforma Tributária como resposta à excessiva complexidade do sistema tributário brasileiro, historicamente marcado pela multiplicidade de tributos indiretos, pela fragmentação de competências e por elevado nível de contencioso administrativo e judicial.
O novo modelo adota a lógica do denominado IVA Dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União. A alíquota modal estimada para a soma desses tributos é de 26,5% (ainda não há definição quanto a este percentual).
Entre os pilares da reforma, destacam-se simplicidade, a neutralidade e a eficiência econômica. Um ponto central é a não-cumulatividade plena, pela qual o tributo pago em etapas anteriores da cadeia econômica gera crédito integral, concentrando-se o ônus econômico da tributação no consumidor final.
No setor imobiliário, as operações foram submetidas a um regime específico de tributação. A base de cálculo deixa de ser a receita bruta — critério anteriormente aplicável ao PIS e à COFINS — e passa a ser o valor da operação, ajustado por dois mecanismos distintos: o redutor de ajuste, destinado à exclusão de parcelas que não representam efetivo valor agregado, como o valor do terreno; e o redutor social, voltado à introdução de progressividade no sistema, beneficiando imóveis de menor valor.
Outro aspecto relevante destacado foi a alteração na lógica de formação de preços. Enquanto, no regime atual, os tributos indiretos encontram-se embutidos no valor da operação, no novo sistema o IBS e a CBS serão calculados “por fora”, o que implica impacto relevante na precificação dos imóveis e na negociação contratual.
Na prática, a mudança exigirá a revisão de cláusulas contratuais de preço, com potenciais impactos sobre contratos de longo prazo firmados sob o regime anterior.
3. Operações Imobiliárias e a participação de Instituições Financeiras
3.1 Efeitos da Reforma Tributária na venda de imóveis
No exame dos efeitos da reforma tributária sobre a venda de imóveis, Lívia Germano ressaltou que os impactos não serão uniformes entre os diversos segmentos do mercado imobiliário. Nesse sentido, fez referência a notícia oficial divulgada pelo Governo Federal1, segundo a qual os imóveis populares novos tendem a experimentar redução da carga tributária, ao passo que os imóveis novos de alto padrão podem sofrer aumento, em razão da nova sistemática de base de cálculo e alíquotas.
A Lei Complementar 214/2025 prevê a não incidência de IBS e CBS nas operações de permuta imobiliária, ressalvada eventual torna. De igual modo, não há incidência desses tributos na constituição ou na transmissão de direitos reais de garantia.
No caso da venda de imóveis, as alíquotas de IBS e CBS — cujos percentuais definitivos ainda serão fixados — sofrerão redução de 50%. Já nas operações de locação, a redução será de 70%. Além disso, a legislação prevê ajustes específicos à base de cálculo, com o objetivo de compatibilizar a tributação imobiliária com a lógica de tributação sobre o consumo, por meio dos seguintes mecanismos:
1)Redutor de ajuste, cujo valor varia conforme a data de aquisição dos imóveis: (i) Imóveis adquiridos até 2026: valor de aquisição atualizado IPCA ou valor de referência (opção); (ii) Imóveis em construção em 31/12/2026: valor de aquisição do terreno mais valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, ambos atualizados pelo IPCA.; (iii) Imóveis adquiridos a partir de 2027: valor de aquisição.
2)Redutor social: R$100 mil (imóvel residencial novo) ou R$30 mil (lote residencial) (atualizado pelo IPCA)
No novo modelo, pessoas físicas serão consideradas contribuintes do IBS/CBS se realizarem:
i. Venda/cessão de direitos de 4 ou + imóveis distintos (que estejam no patrimônio do contribuinte há menos de 5 anos); e/ou
ii. Venda/cessão de direitos de 2 ou + imóveis construídos pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à alienação.
3.2 Operações imobiliárias no contexto dos direitos reais de garantia
No âmbito dos direitos reais de garantia, o novo modelo confere tratamento de transparência à atuação das instituições financeiras na aquisição e posterior comercialização de imóveis.
Em síntese, a consolidação da propriedade pela credora instituição financeira não está sujeita a IBS/CBS. Já na posterior alienação do bem pela instituição financeira, a tributação seguirá o regime aplicável ao prestador da garantia:
a) Se o prestador da garantia não for contribuinte de IBS/CBS: não incide IBS/CBS
b) Se o prestador da garantia for contribuinte de IBS/CBS: a alienação do bem será tributada segundo as mesmas regras que seriam aplicáveis caso a venda fosse realizada diretamente pelo prestador da garantia.
Essa sistemática reforça a neutralidade tributária da operação de crédito, ao evitar que a execução da garantia imobiliária se converta em um fato gerador autônomo de IBS/CBS, o que poderia distorcer o custo do financiamento.
3.3 Base de cálculo e créditos de IBS/CBS nas operações de crédito
A Reforma Tributária trata os serviços financeiros como um regime específico de tributação, com alíquota e base de cálculo próprios, além de um sistema diferenciado para a apuração de créditos pelo tomador dos serviços.
A alíquota de IBS/CBS para serviços financeiros será uniforme em todo o território nacional. De acordo com a Lei Complementar 227/2026, as alíquotas terão um aumento gradual, iniciando em 10,85% em 2027 e 2028 e chegando a 12,5% em 2033.
Já a base de cálculo do IBS/CBS para as instituições financeiras nas operações de crédito segue o método da margem líquida (spread) apurada pela diferença entre receitas e deduções expressamente previstas em lei, de forma semelhante à sistemática anteriormente aplicável ao PIS e à COFINS.
No que se refere aos créditos de IBS e CBS, o tomador da operação de crédito poderá apropriá-los pelo regime de caixa, pela mesma alíquota devida sobre a operação de crédito aplicada sobre as despesas financeiras relativas a essas operações. Para esse cálculo, deverão ser deduzidos, de cada parcela paga:
(i) o valor do principal contido em cada parcela, obedecidas as regras de amortização previstas no contrato; e
(ii) o montante correspondente à aplicação da taxa Selic sobre o principal, calculada com base na taxa de juros média praticada nas operações compromissadas com títulos públicos federais com prazo de 1 dia útil.
Como exemplo prático, considere-se um contribuinte sujeito ao regime regular que contrate um financiamento no valor de R$ 100.000,00, à taxa de juros de 15% ao ano. Admitindo-se que, ao final do período, a taxa SELIC acumulada seja de 14%, o contribuinte poderá tomar crédito de IBS/CBS pela aplicação da alíquota do regime específico de serviços financeiros sobre R$ 1.000 — diferença entre os juros contratuais (R$ 15.000) e o montante equivalente à taxa Selic aplicada sobre o principal (R$ 14.000). Como se percebe, o mecanismo resulta em crédito apenas sobre o spread acima da Selic.
3.4 Base de cálculo e créditos de IBS/CBS nas operações de arrendamento mercantil
Nas operações de arrendamento mercantil, a legislação do IBS/CBS distingue de forma clara o arrendamento mercantil operacional, que se assemelha à locação e não envolve intenção de compra, e o arrendamento mercantil financeiro, no qual ocorre a transferência substancial dos riscos da propriedade ao arrendatário. Vejamos o comparativo:
ARRENDAMENTO MERCANTIL OPERACIONAL
ARRENDAMENTO MERCANTIL FINANCEIRO
IBS/CBS incide sobre as parcelas das contraprestações. A alíquota aplicável varia conforme a natureza do bem:
a)Bem imóvel: alíquota de locação no regime específico imóveis (redutor de 70%)
b) Bem não imóvel: alíquota aplicável à locação do bem (regime geral)
IBS/CBS em caso de aquisição do bem: base de cálculo é o valor da operação.
A alíquota varia conforme a natureza do bem:
a) Bem imóvel: alíquota de venda do regime específico de imóveis (redutor de 50%)
b) Bem não imóvel: alíquota aplicável à venda (regime geral)
IBS/CBS incide sobre as parcelas das contraprestações, que devem ser mensuradas considerando os efeitos dos ajustes a valor presente do fluxo de pagamento do contrato, pela taxa equivalente aos encargos financeiros, devidamente evidenciados em contas contábeis. A alíquota aplicável é a do regime específico de instituições financeiras.
IBS/CBS em caso de aquisição do bem (exercício da opção de compra): a base de cálculo é valor residual garantido (ainda que parcelado) e deve corresponder, no mínimo, ao custo de aquisição do bem, independentemente do previsto no contrato.
A alíquota varia conforme a natureza do bem:
a) Bem imóvel: alíquota de venda do regime específico de imóveis (redutor de 50%)
b) Bem não imóvel: alíquota do regime geral
Para as instituições financeiras arrendadoras, a base de cálculo do IBS/CBS nas operações de arrendamento mercantil corresponderá à diferença entre as receitas auferidas e: (i) despesas financeiras com a captação de recursos utilizados nas operações de arrendamento mercantil; (ii) despesas de arrendamento mercantil; e (iii) provisões para créditos de liquidação duvidosa relativas às operações de arrendamento mercantil.
Quanto aos créditos de IBS e da CBS a serem tomados pelo arrendatário contribuinte do regime regular, estes serão apropriados pelo regime de caixa, com base nos valores efetivamente pagos a título de contraprestações e de valor residual, aplicando-se a mesma alíquota incidente sobre tais serviços, conforme tabela acima.
4. Tokenização de Ativos
O debate ressaltou que a tokenização não é apenas uma inovação tecnológica, mas uma tendência mundial de transformação de ativos ilíquidos em ativos líquidos.
Nos Estados Unidos, a SEC (Securities and Exchange Commission) tem liderado essa regulação, estabelecendo que a tokenização de um valor mobiliário não altera sua classificação jurídica fundamental.
Um ponto de preocupação latente e abordado na apresentação é a atração do ITBI para ativos tokenizados.
Embora a reforma equipare ativos virtuais a moedas para fins de pagamento, Geraldo Valentim e Rodrigo Dias alertaram que a tokenização, por sua natureza digital e fracionada, gera discussões sobre se a cessão do token configura o fato gerador do ITBI, uma vez que a transferência do ativo digital difere juridicamente da transferência física/registral de bem imóvel.
Dessa forma, a tokenização de bens móveis e imóveis tende a se difundir globalmente, permitindo a democratização do acesso ao mercado imobiliário através da propriedade fracionada. Para o mercado brasileiro, o desafio será integrar essa nova realidade tecnológica ao regime específico de imóveis da Reforma Tributária
5. Pontos de Debate e Conclusões
Como conclusão, o webinar evidenciou que a Reforma Tributária promove uma reorganização profunda da tributação do setor imobiliário, exigindo, acima de tudo, uma mudança de mentalidade (mindset) por parte de seus gestores. Embora a transição para o modelo de IVA Dual (IBS e CBS) prometa efeitos positivos, as exposições demonstraram que o impacto será assimétrico entre os diferentes entes que atuam no setor.
Nesse cenário, a inércia estratégica surge como o maior risco: empresas que não revisarem seus contratos e não recalcularem seus preços à luz da nova lógica de tributação “por fora” — que passa a excluir o tributo da base de cálculo interna — estarão sujeitas a perdas diretas de margem e de competitividade. Esta necessidade de adaptação técnica e contratual é o que garantirá a racionalidade econômica e a viabilidade de modelos de negócio tradicionais, como os de locação, que enfrentarão mudanças sensíveis em suas bases de cálculo.
Durante o debate, Rodrigo Dias provocou a reflexão sobre um possível descasamento de neutralidade entre diferentes formas de aquisição e financiamento de bens. Também se discutiu que pagamentos com ativos virtuais serão equiparados, para fins tributários, aos pagamentos em moeda, sem alteração do regime jurídico-tributário aplicável às operações imobiliárias, ainda que se reconheça a distinção jurídica entre a transferência de imóveis e a transferência de ativos tokenizados.
Como conclusão, o webinar evidenciou que a Reforma Tributária promove uma reorganização profunda da tributação do setor imobiliário. As exposições demonstraram que, apesar das mudanças significativas, o novo sistema busca preservar a neutralidade tributária nas operações financeiras e conferir maior racionalidade econômica às operações imobiliárias. A adequada compreensão dessas regras será essencial para o planejamento tributário e contratual, tanto durante o período de transição quanto na consolidação do novo modelo.